Jak na przełomie 2021/2022 kupić mieszkanie i spać spokojnie? Radzi pośrednik szczególnie lubiany przez rodziny

Trudno przewidzieć, jak w najbliższych miesiącach zachowa się rynek nieruchomości, ale odradzają zaciąganie kredytu na mieszkanie „na styk” – tym bardziej, że wzrost wysokości rat kredytów właśnie staje się faktem, a kolejne podwyżki są bardzo prawdopodobne.

MJ Finanse stał się pośrednikiem finansowym szczególnie lubianym przez klientów rodzinnych w Pile i regionie. Nic dziwnego – sami są rodziną i doskonale rozumieją rodzinne finanse. Magdalena i Mirosław Jonclowie w swoim domowym biurze rozwiązali już dziesiątki spraw mniej i bardziej typowych, pomagając kupić i zbudować mieszkania i domy kilkudziesięciu rodzinom.

Przyszedł jednak czas na wyprowadzenie pracy z domu. Od niedawna MJ Finanse można znaleźć w nowym biurze w gruntownie wyremontowanym biurowcu przy Okrzei 18 w Pile, w pokoju 305 – na trzecim piętrze wieżowca. Nie zmieniło się to, że doskonale rozumieją klientów rodzinnych – zarówno to, że czasem najlepszy czas na spotkanie to ten po pracy, a mieszkanie klienta z małymi dziećmi, to świetne miejsce do rozmowy o finansowaniu kolejnego etapu w jego życiu. No i nadal z uwagą słuchają ludzkich historii… Nie wiesz dlaczego? Przeczytaj jak to się zaczęło…

Tym artykułem rozpoczynamy cykl publikacji o tym, jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na przełomie 2021 i 2022. Wszystko wskazuje na to, że przed nami czas dużych zmian na rynku nieruchomości mieszkalnych i ich finansowania. Zatem jak kupić mieszkanie lub dom i spać spokojnie?

Próg minimum

Kiedy można zacząć myśleć o zakupie mieszkania lub domu, wspomagając się kredytem? Oczywiście możliwie wcześnie, bo to nie tylko decyzja na lata, ale także często przez lata przygotowujemy „grunt” pod nią. Na przykład czas na jaki zawieramy umowę o pracę, czy jaki wkład własny jesteśmy w stanie zgromadzić. Kiedy jednak warto udać się do banku lub pośrednika kredytowego?

W marcu 2020 r. na polskim rynku siedem banków oferowało kredyty hipoteczne z dziesięcioprocentowym wkładem własnym. Pandemia zweryfikowała jednak sytuację i banki zaostrzyły politykę kredytową i był taki moment, w którym dziesięcioprocentowy wkład akceptowały tylko trzy banki (i dwa kolejne tylko dla swoich klientów).

W tej chwili (początek listopada 2021 r.) kredyty z minimalnym wkładem własnym określonym na 10% oferuje pięć banków, a dwa kolejne mają taką ofertę tylko dla osób, które już są ich klientami.

Duża zmiana nastąpiła w kwestii długości zatrudnienia. W 2020 banki akceptowały umowy na czas określony i okres zatrudnienia od trzech miesięcy. Większych problemów nie miały także osoby pracujące w oparciu o umowę zlecenie czy o dzieło. – W tej chwili absolutne minimum to pół roku, a najlepiej rok – mówi Magdalena Joncel z MJ Finanse. – Dodatkowo okres zatrudnienia pozostający do zakończenia umowy musi wynosić minimum sześć do ośmiu miesięcy. Część banków w ogóle nie akceptuje umów na czas określony. Zwracają też uwagę na branżę w której pracuje osoba ubiegająca się o kredyt – czy nie jest zagrożona lockdownem lub większym ryzykiem.

Zagrożenie lockdownem ma znaczenie także wśród osób prowadzących działalność gospodarczą. – Jeżeli jest to branża zagrożona, szanse na kredyt maleją w zasadzie do zera – dodaje Mirosław Joncel z MJ Finanse. – Tu, niestety, na niekorzyść przedsiębiorcy działają z jednej strony słabe wyniki finansowe w poprzednim okresie, a z drugiej – niepewna perspektywa dla działalności. Problemem – trochę paradoksalnie – mogą być także środki pozyskane z tarcz finansowych. Część z nich to pomoc zwrotna, której spłata to dziś dodatkowe obciążenie.

W kwestii formalizacji związków, większość banków zauważyła już, że duża część z nas żyje w związkach nieformalnych i traktuje je jako takie same gospodarstwa domowe, jak w przypadku małżeństw. Oznacza to, że lepiej wypadamy w przypadku wyliczania zdolności kredytowej: koszty ponoszone wspólnie – np. opłat za mieszkanie – rozkładają się na dwie osoby. Wcześniej para żyjąca bez ślubu była traktowana jak dwa osobne gospodarstwa domowe.

Kryteria oceny

Banki nie mówią tego wprost, ale ostrożniej niż wcześniej podchodzą do wniosków. Dotyczy to szczególnie osób młodych, i tych, które spłacają już inne zobowiązania. Niechętne są także klientom, którzy spłacają zobowiązania przed czasem, konsolidując je z innymi.

W (nie)ciekawej sytuacji znaleźli się także klienci, którzy skorzystali z możliwości zawieszenia spłaty rat kredytów w czasie pandemii. Rozwiązanie, które miało pomóc, dla niektórych stało się swoistą pułapką. Wykorzystanie tej opcji było równoznaczne z zadeklarowaniem pogorszenia sytuacji finansowej, co automatycznie – negatywnie – wpływało na ocenę przy próbie zaciągnięcia kolejnego kredytu.

Jak wspominaliśmy wcześniej – banki dokładnie przyglądają się branżom, w których zatrudnieni są wnioskujący o kredyt mieszkaniowy, jak i długości i rodzajowi umów zawieranych z pracodawcami. Ale jest jeszcze jeden szczegół, który może utrudnić uzyskanie kredytu: w tej chwili tylko jeden bank akceptuje wynagrodzenie wypłacane w gotówce. Wszystkie pozostałe banki wymagają, by wpływało ono na rachunek bankowy – to zdecydowanie ułatwia weryfikację rzeczywistej wysokości wynagrodzenia.

Długie oczekiwanie

Ustawowy czas na podjęcie przez bank decyzji o przyznaniu lub nieprzyznaniu kredytu wynosi 21 dni. Tyle teoria, bo ostatnie półtora roku okazało się dla banków bardzo pracowite – zostały zasypane wnioskami o kredyty hipoteczne. – W tej chwili minimalny czas, w jakim banki są w stanie podjąć decyzję kredytową, wynosi dwa tygodnie – mówi Mirosław Joncel i zastrzega: – Dotyczy to jednak kompletnych wniosków.

I w tym miejscu jak na dłoni widać przewagę, jaką daje współpraca z pośrednikiem kredytowym. – Znamy procedury obowiązujące w poszczególnych bankach, mamy doświadczenie w postaci setek przeprocesowanych kredytów i bezpośredni kontakt z ich pracownikami – wyjaśnia Magdalena Joncel. – Do banku zawsze trafia kompletny wniosek, który jest od razu wprowadzany do systemu i trafia do dalszego przetwarzania. W przypadku klientów ubiegających się o kredyt samodzielnie, często zdarza się, że samo zebranie ofert z kilku banków i ich analiza trwa kilka tygodni, a później okazuje się, że trzeba donieść kolejne dokumenty. Korzystanie z obsługi przez pośrednika finansowego daje przewagę liczoną często nie w dniach, a tygodniach.

A ta może okazać się kluczowa, bo od ubiegłego roku popyt na mieszkania rośnie w tempie niewidzianym od półtorej dekady. Zdarza się nawet tak – i nie są to odosobnione przypadki – że w czasie, gdy wniosek o kredyt jest rozpatrywany przez bank, sprzedający wycofuje ofertę, bo otrzymał propozycję natychmiastowego zakupu za gotówkę.

Długie oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku, to efekt zarówno pandemii – przejścia na pracę zdalną, kwarantann i redukcji zatrudnienia w związku z ograniczaną na początku akcją kredytową, ale także zderzenia z mocno pobudzonym popytem – zauważalnego szczególnie od czwartego kwartału 2020 r. – Banki nie były na to do końca przygotowane – mówi Mirosław Joncel. – W jednym z banków we Wrocławiu klienci muszą czekać trzy tygodnie na to, by w ogóle umówić się na podpisanie umowy kredytowej.

Kredyty walutowe – dla tych, którzy nie zarabiają w złotówkach

Kredyty walutowe – głównie we frankach szwajcarskich – wracają już głównie w kontekście walki frankowiczów z bankami. Nie jest jednak tak, że w Polsce nie można zaciągnąć kredytu hipotecznego denominowanego w walucie innej niż PLN. Zasada jest jedna: kredyt może zostać udzielony tylko w takiej walucie, w jakiej wynagrodzenie w przeważającej części otrzymuje kredytobiorca. Jest to więc produkt głównie dla osób pracujących za granicą.

I tutaj rodzą się problemy. W tej chwili w ofercie kredyty walutowe na nieruchomości mają tylko dwa banki, w których wybór walut, w jakich rozliczane są kredyty, jest naprawdę niewielki. Problemy ma przede wszystkim duża grupa Polaków pracujących w Wielkiej Brytanii – to oni stanowili dużą część kredytobiorców walutowych. – Niestety, w tej chwili żaden brak w Polsce nie oferuje kredytów hipotecznych w funtach szterlingach – wyjaśnia Magdalena Joncel. – Oznacza to, że jeżeli osoba starająca się o kredyt nie będzie miała współkredytobiorcy zarabiającego w złotówkach lub innej, akceptowanej walucie, i którego dochód jest wyższy niż ten w funtach, w takim przypadku nie ma w ogóle szansy na uzyskanie kredytu hipotecznego. W dodatku w przypadku kredytów w walutach obcych wkład własny to minimum 28 procent, a jeden z baków pożycza pieniądze na maksymalnie dwadzieścia lat.

Większa skuteczność z pośrednikiem

Jakie szanse na pozytywną decyzję kredytową ma przeciętny Kowalski? Okazuje się, że sporo zależy od tego, czy korzysta z pośrednika, czy wniosek składa samodzielnie. – W branżowych zestawieniach wskaźnik pozytywnych decyzji kredytowych (przyznanych kredytów do złożonych wniosków) oscyluje w granicach 70 – 80 procent – mówi Mirosław Joncel. – Według nas wskaźnik ten obniżają klienci, którzy składają wnioski do banków, w których nie mają szansy na uzyskanie kredytu. Bank musi przyjąć wniosek, nawet jeżeli na pierwszy rzut oka widać, że decyzja będzie odmowna.

Rolą pośrednika kredytowego jest między innymi dobór banku do którego zostanie złożony wniosek. Pośrednicy mają wiedzę na temat procedur bankowych, wynikającą z liczby przeprocesowanych wniosków. – Pośrednicy reagują na bieżąco na zmiany sytuacji i są w stanie dopasować bank do rzeczywistej sytuacji klienta – mówi wspólniczka MJ Finanse. – Skuteczność naszych wniosków przekracza 90 procent, a decyzje negatywne to przede wszystkim sytuacje, w których klient nie był z nami do końca szczery w temacie swojej historii finansowej. Nie mając pełnej wiedzy nie jesteśmy w stanie przeanalizować realnej sytuacji.

Średnia wartość kredytu hipotecznego w 2020 wyniosła 295.563 zł. Rok wcześniej było to 277.874 zł.

Warto zapytać pośrednika

Nie tylko dlatego, że pośrednicy kredytowi uzyskują wyższą skuteczność. To także oszczędność czasu – zarówno klienta, jak i pracownika banku, który zajmuje się wnioskiem.

Swoje oszczędności klient może zauważyć na samym początku: oferty wielu banków otrzyma w jednym miejscu, więc odpada konieczność wielodniowego krążenia od banku do banku i zadawania tych samych pytań. – Kredytobiorcy często mają obawę, że u pośrednika otrzymają ofertę gorszą niż w oddziale banku – mówi Mirosław Joncel i rozwiewa tę wątpliwość: – W każdym przypadku to będzie ta sama oferta – to jeden z warunków, jakie zapisane są w umowach z bankami.

Oszczędności mierzone czasem dotyczą także czasu zebrania dokumentów, przygotowania wniosku i jego fizycznego dostarczenia do banku – tym zajmuje się pośrednik (także wydobyciem niektórych dokumentów urzędowych). Oszczędności mierzone w złotówkach dotyczą ofert dodatkowych – np. sprzedaży produktów innych niż kredyt hipoteczny (karta kredytowa, rachunek bankowy) – jak i ofert specjalnych. – O nadchodzących promocjach wiemy często z kilkudniowym wyprzedzeniem – dodaje Magdalena Joncel. – No i wiedzę o nich mamy zgromadzoną w jednym miejscu.

– Co ważne, zwykle wnioski składane są do trzech banków wybranych wspólnie z klientem, dopasowanych najlepiej do jego sytuacji i potrzeb, a także do procedur bankowych – wyjaśnia. – Pośrednik ma dużą wiedzę i doświadczenie, które nie wynikają ani z zapisów prawa, ani z bankowych procedur, a z codziennej pracy. To sprawia, że możemy z dużą dozą prawdopodobieństwa przewidzieć ewentualne trudności i zawczasu im przeciwdziałać. Czasami mówi się, że pośrednicy działają cuda przy wnioskach, a prawda jest zupełnie inna: pośrednicy wiedzą gdzie, co i jak zrobić, żeby być skutecznym.

No i nie kosztuje to ani grosza więcej niż w przypadku obsługi bezpośrednio przez bank. To banki dzielą się swoim wynagrodzeniem, które płaci im klient (czy w formie opłaty za rozpatrzenie wniosku, czy później – w postaci odsetek). Dla banku wniosek przygotowany przez pośrednika to także oszczędność – związana przede wszystkim z tym, że wniosek wygląda dokładnie tak jak powinien wyglądać, a jego wprowadzenie do systemu zajmuje około godziny, nie trzeba czekać na doniesienie dokumentów i jest od razu gotowy do procesowania.

Ciekawostka: pod ofertą każdego banku uzyskaną u pośrednika, klient zobaczy informację w jakiej wysokości wynagrodzenie pośrednik otrzyma w przypadku złożenia wniosku i jego pozytywnego rozpatrzenia. W ten sposób kredytobiorca może być spokojny o to, o co często wywołuje obawę przed korzystaniem z pośredników kredytowych: przed „wciskaniem” produktów finansowych, na których pośrednik zarabia więcej.

Ubezpieczenia: obowiązkowe i… niekoniecznie

Kwestia ubezpieczeń przy zawieraniu umowy kredytu hipotecznego często budzi kontrowersje. Czy faktycznie są konieczne? Doradcy z MJ Finanse dzielą je na trzy grupy.

Pierwsza, która wydaje się najbardziej oczywista i raczej nie budzi wątpliwości, to ubezpieczenie samej nieruchomości. – Nabywana nieruchomość musi być ubezpieczona od ognia i innych zdarzeń losowych – tłumaczy Mirosław Joncel. – Banki mają oczywiście umowy z ubezpieczycielami, ale dopuszczają także polisy zewnętrzne – klient ma dowolność w tym zakresie. Przewaga polisy bankowej polega na tym, że klient musi tylko co roku zapewnić na rachunku bankowym środki na opłacenie polisy, a bank załatwi wszystkie pozostałe formalności. Natomiast jeśli chodzi o polisę zewnętrzną, klient musi pamiętać żeby co roku polisę odnowić i dostarczyć ją do banku.

Polisy na życie dla części banków są obowiązkowe, inne ich nie wymagają, lub uzależniają konieczność ich zawarcia od wieku kredytobiorców (obowiązkowe dla starszych klientów). Banki – podobnie jak w przypadku ubezpieczeń majątkowych – mają zawarte umowy z ubezpieczycielami i proponują ich produkty, ale także dopuszczają polisy zewnętrzne. Czy warto ubezpieczyć się na życie? – Pewnie warto, natomiast należy pamiętać, że jest to dodatkowy koszt – mówi Magdalena Joncel. – Polisa na życie zabezpiecza najbliższych na wypadek śmierci kredytobiorcy i trzeba mówić o tym wprost. Pojawia się za to inne pytanie: czy takie ubezpieczenie – jeśli bank tego nie wymaga – zawierać koniecznie przy zaciąganiu kredytu z jego automatycznej spłaty, czy nie lepiej wykupić indywidualną polisę i to osobie uposażonej – w razie śmierci ubezpieczonego – zostawić wybór na co przeznaczy środki z polisy.

Żaden bank nie wymaga natomiast ubezpieczenia od utraty pracy, ale… Kredyt hipoteczny to zobowiązanie często na 10, 20, nawet 30 lat. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć jak w tak odległym czasie będzie kształtować się sytuacja gospodarcza, czy sytuacja naszego pracodawcy. – Ubezpieczenie od utraty pracy oferuje w Pakiecie Własny Kąt Hipoteczny bank PKO BP. Najkorzystniejszy wariant kredytu to właśnie ten z ubezpieczeniem – wyjaśnia Mirosław Joncel. – Ubezpieczenie w pakiecie obejmuje jednak tylko cztery pierwsze lata. Trzeba też pamiętać, że ubezpieczenie zabezpiecza tylko przez kilka miesięcy po utracie pracy. Nie jest rozwiązaniem idealnym, ale daje oddech do czasu znalezienia kolejnego zatrudnienia – w tym czasie ratę kredytu spłaca ubezpieczyciel. Zdecydowanie lepiej budować „poduszkę finansową” – regularnie odkładać środki, które pozwolą przetrwać przynajmniej trzy miesiące bez pracy, w czasie których można odzyskać stabilizację finansową.

Rekomendacja S – co warto o niej wiedzieć?

I to zanim zaczniemy ubiegać się o kredyt hipoteczny. To najważniejszy dokument kształtujący rynek kredytów hipotecznych, wydawany przez Komisję Nadzoru Finansowego. Jego znajomość pozwoli uniknąć nierealnych oczekiwań w stosunku do banków i może być pierwszym punktem na drodze weryfikacji własnych możliwości. Celem Rekomendacji S jest przede wszystkim bezpieczeństwo klientów – została wprowadzona i jest modyfikowana po to, by banki nie mogły udzielać kredytów hipotecznych osobom, dla których prawdopodobieństwo wpadnięcia z niespłacalne długi jest szczególnie wysokie.

Aktualna wersja Rekomendacji S obowiązuje od 1 lipca. W stosunku do poprzedniej, znalazło się w niej kilka zmian. Między innymi ta dotycząca oprocentowania: banki musiały wprowadzić do oferty kredyty ze stałym oprocentowaniem przez minimum pięć pierwszych lat spłaty. Ma to ochronić kredytobiorców przed podwyżką stóp procentowych – odczuliby ją dopiero po „okresie ochronnym”. Być może banki zaproponują po tym okresie kolejny ze stałą stopą procentową – o tym jednak przekonamy się dopiero za cztery i pół roku.

Zmienił się też sposób obliczania zdolności kredytowej. – Banki obliczają zdolność kredytową dla okresu maksymalnie 25 lat – tłumaczy Magdalena Joncel. – Nawet jeśli klient będzie chciał zaciągnąć kredyt na okres dłuższy – na przykład na 30 lat – to zdolność kredytową będzie musiał wykazać na 25 lat. Oznacza to de facto, że dla osób do tej pory opierających swoją zdolność na maksymalnym okresie, ta zdolność zmaleje i będzie to dość znaczący spadek możliwej do uzyskania kwoty kredytu.

Liczy się zdrowy rozsądek

Warto jednak nie tylko znać warunki zapisane w Rekomendacji S, ale trzeźwo ocenić swoje możliwości. W ciągu jednego miesiąca Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie podniosła stopy procentowe. Od 3 listopada stopa referencyjna wynosi 1,25%, choć jeszcze przed październikową podwyżką wynosiła symboliczne 0,1%. – Inflacja rośnie, a rynek spodziewa się kolejnych podwyżek stóp procentowych – tłumaczy Mirosław Joncel. – To oznacza, że kredyty stają się droższe, i – co należy podkreślić – dotyczy to wszystkich kredytów: nie tylko tych dopiero zaciąganych, ale także tych już spłacanych. Dlatego nigdy nie rekomendujemy kredytowania się „na styk” – sytuacja, w której zarobki wystarczają na bieżące życie i spłatę raty, gdzie nie zostaje żadna rezerwa na nieprzewidziane wydatki, jest bardzo ryzykowna. Kolejna podwyżka stóp procentowych może oznaczać wzrost raty kredytu poza możliwości finansowe kredytobiorcy. W zależności od kwoty kredytu i okresu spłaty, może to być nawet kilkaset złotych miesięcznie. W tej sytuacji zalecamy daleko idącą ostrożność w ocenie możliwości.

Kiedy i jak warto budować dom?

O tym opowiemy w kolejnym odcinku. O czym dokładnie? O tym jak banki podchodzą do finansowania budowy domów, czy dom lepiej budować systemem gospodarczym, czy zlecić to firmie budowlanej, i czy można uzyskać lepsze warunki finansowania budowy domu, w którym zastosujemy technologie trochę bardziej eco-friendly? Będzie też coś o finansowaniu nieruchomości inwestycyjnych.

Partnerem cyklu jest MJ Finanse, na którego zlecenie niniejszy materiał został przygotowany.

MJ Finanse
ul. Okrzei 18
III piętro, pokój 305
64-920 Piła
tel. 693 010 520
kredyty@mjfinanse.pl
www.mjfinanse.pl