Dom czy mieszkanie? Jak przejść przez bankowe procedury i zachować spokój…
I żeby jeszcze otrzymać pozytywną decyzję kredytową, i zamieszkać w wymarzonym miejscu: z rynku wtórnego, od dewelopera lub… zbudowanym własnymi rękami. Pomoże doświadczony pośrednik kredytowy, który przerobił każdą z tych sytuacji.
Procedura zakupu mieszkania – kiedy jesteście na samym początku – może wydawać się nie do przejścia. Jeszcze więcej przeszkód do pokonania jest przy budowie domu. Fakt, kiedy w grę wchodzą duże pieniądze, wszyscy chcą czuć się bezpiecznie – i Ty, bo ostatecznie za to płacisz, i wybierasz miejsce do życia (najczęściej) na długie lata, i bank, który pożycza Ci pieniądze, i firma budowlana lub deweloper, który musi zapłacić pracownikom, dostawcom i podwykonawcom zanim zobaczy pieniądze na swoim koncie.
Na końcu jednak czeka nagroda: miejsce do życia, o którym marzycie. Warto przejść całą tę drogę, a w pokonaniu przeszkód bardzo pomoże wybór pośrednika kredytowego, który rozumie Wasze potrzeby i obawy, bo sam wielokrotnie był w podobnej sytuacji. To druga część cyklu, w którym opowiadamy jak na przełomie 2021 i 2022 sfinansować zakup mieszkania lub domu. Fachową wiedzą służy Wam MJ Finanse – pośrednik kredytowy szczególnie lubiany przez rodziny. W końcu sami są rodziną. W poprzednim odcinku przeczytacie m.in. o tym na jakich minimalnych warunkach można uzyskać kredyt hipoteczny i kiedy nie warto go zaciągać – dla własnego bezpieczeństwa.
Tym razem opowiemy o tym, jak przejść proces zakupu i budowy, czy są nieruchomości, które łatwiej sfinansować i czy można liczyć na lepsze warunki przy zakupie nieruchomości z rozwiązaniami lepszymi dla środowiska.
Jak przejść procedurę zakupu mieszkania na rynku wtórnym z kredytem hipotecznym?
To stosunkowo najprostsza i – można tak powiedzieć – najbardziej standardowa procedura. Zarówno kupującym, jak i sprzedającym zwykle są osoby fizyczne, bardzo często reprezentowane przez pośrednika nieruchomości. – Klienci najczęściej przychodzą do nas w dwóch momentach: kiedy chcą ustalić swoją zdolność kredytową, żeby wiedzieć jakiej nieruchomości mogą szukać, lub kiedy upatrzyli już sobie nieruchomość i szukają najlepszego finansowania – mówi Mirosław Joncel z MJ Finanse.
Niezależnie od podejścia, procedura realizowana z pomocą pośrednika kredytowego, jak i bezpośrednio w banku, przebiega podobnie. Przy czym pomoc pośrednika może mieć kluczowe znaczenie, bo to on szuka najlepszej oferty spośród wszystkich dostępnych banków, a później pomaga zebrać niezbędne dokumenty, wypełnia, a później składa w banku wniosek, a następnie monitoruje go.
Nie ma też obaw o dodatkowe koszty i stronniczość pośrednika kredytowego. Wynagrodzenie wypłaca mu bank za udzielony kredyt, więc nie obciąża ono kredytobiorcy (zaciągając kredyt bezpośrednio w banku nie dostaniesz lepszych warunków, chyba że mowa o naprawdę dużych kwotach, przy których umowy są negocjowane indywidualnie) – koszt kredytu jest dokładnie taki sam u pośrednika, jak bezpośrednio w banku. Pod każdą z ofert, którą otrzymasz od pośrednika, znajdziesz też informację o wynagrodzeniu jakie otrzyma z banku, jeżeli podpiszesz umowę – nie masz obawy, że pośrednik proponuje ci kredyt mając na względzie przede wszystkim własne wynagrodzenie.
Kolejne kroki po (pozytywnej) decyzji kredytowej – choć mogą przeciągnąć się jeszcze kilka tygodni (wszystko zależy m.in. od dostępnych w banku czy u notariusza terminów, czy od czasu w jakim sprzedający może opuścić mieszkanie) – są proste: podpisanie umowy kredytowej, podpisanie aktu notarialnego zakupu nieruchomości i wypłata kredytu. Dalej już tylko klucze, remont, przeprowadzka i „żyli długo i szczęśliwie”.
Jak kupić mieszkanie, które jest dopiero w budowie?
Tu sytuacja wygląda bardzo podobnie do tej na rynku wtórnym, do etapu podpisania umowy kredytowej. Różnice zaczynają się tuż po niej, bo banki – minimalizując ryzyko związane z ewentualną niewypłacalnością dewelopera – chcą mieć kontrolę nad tym, czy nieruchomość faktycznie powstaje. – Wypłata kredytu zostaje podzielona na transze – tłumaczy Magdalena Joncel z MJ Finanse. – Od drugiej transzy każda wypłata poprzedzona jest inspekcją nieruchomości, celem sprawdzenia postępu prac. Kiedy deweloper zakończy inwestycję, sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy, a nabywca otrzymuje klucze.
Na tym jednak nie koniec, bo w pierwszej kolejności nabywca wykańcza mieszkanie do stanu umożliwiającego odbiór budowlany. Bardzo często tę usługę można również zamówić za dodatkową opłatą u dewelopera. Dopiero potem odbioru budynku dokonuje nadzór budowlany, i wtedy możliwe jest podpisanie aktu notarialnego.
Jak sfinansować kredytem hipotecznym budowę domu systemem gospodarczym?
Ta forma budowy domu jednorodzinnego nadal ma swoich zwolenników, choć wydaje się, że traci na popularności na rzecz powierzenia budowy firmie budowlanej. Gdyby jednak ktoś chciał zbudować dom własnoręcznie, również może tę inwestycję sfinansować kredytem hipotecznym.
Oczywiście na początku warto zbadać własną zdolność kredytową, by wiedzieć, czy budowa jest w ogóle możliwa. Kiedy mamy już działkę i projekt, a w ręce pozwolenie na budowę, możemy zacząć starać się o kredyt. – Jeżeli decyzja kredytowa jest pozytywna, bank traktuje budowę domu podobnie jak inwestycję deweloperską – tłumaczy Mirosław Joncel. – Środki również są wypłacane w transzach, a wypłata każdej z nich jest poprzedzona inspekcją na placu budowy.
Co ważne – co warto jeszcze raz podkreślić – nie otrzymamy całości środków od razu. Kolejna transza zostanie wypłacona dopiero po zakończeniu zaplanowanego etapu budowy.
Jak kupić na kredyt dom budowany przez firmę?
Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy firma prowadzi rachunek powierniczy. To rachunek na którym zgromadzone są pieniądze na budowę domu, ale wykonawca otrzymuje do nich dostęp również w transzach, dopiero po wywiązaniu się z zaplanowanych na danym etapie prac. – Jeżeli firma budowlana prowadzi taki rachunek, jest traktowana jak deweloper i sytuacja jest analogiczna do budowy domu systemem gospodarczym – wyjaśnia Magdalena Joncel. – Różnica polega na tym, że formalnościami związanymi z pozwoleniami i odbiorami zajmuje się firma budująca dom, a przeniesienie własności następuje dopiero po odbiorze.
Zupełnie inna sytuacja występuje, kiedy firma budowlana nie jest deweloperem (nie prowadzi rachunku powierniczego). – Nie ma wówczas mowy o wypłacie środków z kredytu w transzach w trakcie budowy – tłumaczy dalej partnerka w MJ Finanse. – Wypłata następuje dopiero po przeniesieniu własności w formie aktu notarialnego i może nastąpić dopiero po zakończeniu budowy, i przekazaniu domu do użytkowania. Co więcej, w takiej sytuacji tylko dwa banki przyjmują wniosek kredytowy przez oddaniem domu do użytkowania. Trzeba również zrobić to w odpowiednim czasie – kilka miesięcy przez terminem zakończenia budowy. Tu procedura staje się mocno niestandardowa i wymaga nietypowych dokumentów. Wsparcie doświadczonego pośrednika może bardzo pomóc w jej przejściu.
Na jakie nieruchomości najłatwiej dostać kredyt?
Na tak zadane pytanie można odpowiedzieć tylko „na żadne”. – Rodzaj nieruchomości nie ma wielkiego przełożenia na łatwość uzyskania kredytu – odpowiada Mirosław Joncel z MJ Finanse. – Niezależnie od tego, czy to mieszkanie, czy dom, z rynku wtórnego, czy pierwotnego, na potrzeby własne czy pod inwestycję. Można natomiast mówić o łatwości wyceny przez analityka. Zdecydowanie łatwiej i szybciej wycenia się nieruchomość gotową, niż taką która jest w trakcie budowy czy dopiero na etapie projektu i pozwolenia na budowę.
Trudniej też wycenić np. działkę budowlaną powyżej 1 hektara, siedlisko czy nieruchomość o przeznaczeniu rekreacyjnym. – Trudność polega na tym, że niewiele jest podobnych transakcji, do których rzeczoznawca może się odnieść w trakcie wyceny – tłumaczy wspólnik MJ Finanse. – Na liczbę transakcji niewątpliwie wpływają też przepisy prawne, które ograniczają możliwość zbywania takich nieruchomości.
Czy rozwiązania przyjazne dla środowiska mogą wpłynąć na obniżenie kosztu kredytu hipotecznego?
Niektóre banki proponują niewielką obniżkę marży, jeżeli w budynku wykorzystano rozwiązania np. obniżające zużycie energii. – Obniżka nie jest duża – na poziomie 0,1 do 0,2 punktu procentowego – wyjaśnia Magdalena Joncel. – Najczęściej taką propozycję mają banki ING oraz BNP Paribas. Warto jednak rozważyć takie rozwiązania, bo oprócz mniejszego wpływu na środowisko, oszczędności odczujemy w portfelu.
Pośrednik oszczędzi ci dużo czasu…
I pokaże opcje do wyboru. Oszczędność czasu jest nie do przecenienia. Nie tylko z powodu tego, że oferty wielu banków porównasz w jednym miejscu, ale także – z dużą dozą prawdopodobieństwa – nie będziesz aplikować do banków, w których twój wniosek zostanie na pewno odrzucony.
Warto też przypomnieć, że zawsze zobaczysz jakie wynagrodzenie pośrednik otrzyma od banku, jeżeli ten udzieli ci kredytu, że ty nie zapłacisz pośrednikowi ani grosza, że oferta jaką otrzymasz od pośrednika zawsze będzie taka sama jak w banku, i że pośrednik ogromną część pracy związanej z dokumentami zrobi za ciebie. Łącznie ze złożeniem wniosku kredytowego w banku.
MJ Finanse, to pośrednik rodzinny, którego szczególnie polubiły rodziny, i który bardzo dobrze rozumie potrzeby (i ograniczenia – głównie czasowe) rodzin. Od niedawna Magdalenę i Mirka spotkacie w nowym miejscu – w biurowcu przy Okrzei 18, na trzecim piętrze, w pokoju 305, ale także możecie umówić się na przykład u was w domu. Warto spróbować i sprawdzić możliwości, jakie daje współpraca z zaufanym pośrednikiem kredytowym.
Partnerem cyklu jest MJ Finanse, na którego zlecenie niniejszy materiał został przygotowany.
MJ Finanse
ul. Okrzei 18
III piętro, pokój 305
64-920 Piła
tel. 693 010 520
kredyty@mjfinanse.pl
www.mjfinanse.pl
Najnowsze komentarze